中国土地科学
中國土地科學
중국토지과학
HINA LAND SCIENCE
2014年
5期
35-42
,共8页
唐旭%张勇辉%胡石元%刘耀林
唐旭%張勇輝%鬍石元%劉耀林
당욱%장용휘%호석원%류요림
土地评估%商业用地%基准地价%容积率%修正系数
土地評估%商業用地%基準地價%容積率%脩正繫數
토지평고%상업용지%기준지개%용적솔%수정계수
land assessment%commercial land%benchmark land price%floor area ratio%correction coefficient
研究目的:建立一种具有理论基础的城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制方法,为宗地评估提供更科学的参数标准.研究方法:基于竞租理论和最大效用原则等理论综合分析房屋楼层用途分布的经济驱动和土地收益随楼层递增而递减的变化特征,确定了均质区域内存在楼层用途由商业向住宅转换的分布特征及以转换层为临界点的收益分段递减规律;据此设计了以商业与住宅用地级别叠加划分均质区域R、统计方法确定临界楼层k、住宅级别基准地价确定临界楼面地价P的参数确定方法,基于城市房屋重置价格和典型楼盘的楼层售价的剩余法确定k+1层—顶层之间地价比值作为商业楼层系数并计算商业楼层地价,继而结合商业首层楼面基准地价回归分析拟合第1-k层之间的商业楼层修正系数;以此统计不同容积率和建筑密度条件下的宗地地价与基准地价的比值作为修正系数值.研究结果:基于上述思路设计了针对城镇商业用地基准地价容积率修正系数的系统编制技术流程,以四会市城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制进行了实例说明.研究结论:本方法在广东省汕头市潮阳区、四会市、饶平县等城镇基准地价评估中得到实践应用,验证了其可行性与合理性,丰富、完善了中国基准地价评估的技术流程.
研究目的:建立一種具有理論基礎的城鎮商業用地基準地價容積率脩正繫數編製方法,為宗地評估提供更科學的參數標準.研究方法:基于競租理論和最大效用原則等理論綜閤分析房屋樓層用途分佈的經濟驅動和土地收益隨樓層遞增而遞減的變化特徵,確定瞭均質區域內存在樓層用途由商業嚮住宅轉換的分佈特徵及以轉換層為臨界點的收益分段遞減規律;據此設計瞭以商業與住宅用地級彆疊加劃分均質區域R、統計方法確定臨界樓層k、住宅級彆基準地價確定臨界樓麵地價P的參數確定方法,基于城市房屋重置價格和典型樓盤的樓層售價的剩餘法確定k+1層—頂層之間地價比值作為商業樓層繫數併計算商業樓層地價,繼而結閤商業首層樓麵基準地價迴歸分析擬閤第1-k層之間的商業樓層脩正繫數;以此統計不同容積率和建築密度條件下的宗地地價與基準地價的比值作為脩正繫數值.研究結果:基于上述思路設計瞭針對城鎮商業用地基準地價容積率脩正繫數的繫統編製技術流程,以四會市城鎮商業用地基準地價容積率脩正繫數編製進行瞭實例說明.研究結論:本方法在廣東省汕頭市潮暘區、四會市、饒平縣等城鎮基準地價評估中得到實踐應用,驗證瞭其可行性與閤理性,豐富、完善瞭中國基準地價評估的技術流程.
연구목적:건립일충구유이론기출적성진상업용지기준지개용적솔수정계수편제방법,위종지평고제공경과학적삼수표준.연구방법:기우경조이론화최대효용원칙등이론종합분석방옥루층용도분포적경제구동화토지수익수루층체증이체감적변화특정,학정료균질구역내존재루층용도유상업향주택전환적분포특정급이전환층위림계점적수익분단체감규률;거차설계료이상업여주택용지급별첩가화분균질구역R、통계방법학정림계루층k、주택급별기준지개학정림계루면지개P적삼수학정방법,기우성시방옥중치개격화전형루반적루층수개적잉여법학정k+1층—정층지간지개비치작위상업루층계수병계산상업루층지개,계이결합상업수층루면기준지개회귀분석의합제1-k층지간적상업루층수정계수;이차통계불동용적솔화건축밀도조건하적종지지개여기준지개적비치작위수정계수치.연구결과:기우상술사로설계료침대성진상업용지기준지개용적솔수정계수적계통편제기술류정,이사회시성진상업용지기준지개용적솔수정계수편제진행료실례설명.연구결론:본방법재광동성산두시조양구、사회시、요평현등성진기준지개평고중득도실천응용,험증료기가행성여합이성,봉부、완선료중국기준지개평고적기술류정.
