CAJ | 학술논문

如何设计房地产课税体系，在过去近十年一直为学术界所关注。在讨论房地产税制改革问题上，需要有新的思路，不是谋求单个税种的改良，而需要从整体上思考中国房地产税制改革的可能方向和可能举措。通过基于土地、住房和租房联立市场模型，区分五类住户特征差异及最优住房决策，实证模拟了中国房地产税制不同改革方案的房价效应和住户福利变化。结果显示，采用成熟市场经济国家普遍执行的使用者成本抵扣优惠不仅会导致房价和租金上升，而且会使大多数住户福利下降。虽然在现有税制基础上增开资本利得税或房产税，可使房价下降，但这类改革总会导致更恶化的福利分配结果，尤其会导致改善型住户福利出现较大幅度下降。相比较，在增开房产税同时，以资本利得税取代交易环节课税，虽然会使房价出现一定幅度上涨，但会使租金下降，这不仅能降低低收入住户的租房支出，增加他们的福利水平，而且也能使其他四类，尤其是改善型住户福利获得较大幅度提升。综合比较结果表明，这种改革方案真正实现了全局意义上的帕累托改进，符合税制改革的根本精神。研究同时也发现，面对中国房地产现状，期待通过房地产税制改革从根本上解决房价问题，实现住房市场健康有序发展是不现实的。
여하설계방지산과세체계，재과거근십년일직위학술계소관주。재토론방지산세제개혁문제상，수요유신적사로，불시모구단개세충적개량，이수요종정체상사고중국방지산세제개혁적가능방향화가능거조。통과기우토지、주방화조방련립시장모형，구분오류주호특정차이급최우주방결책，실증모의료중국방지산세제불동개혁방안적방개효응화주호복리변화。결과현시，채용성숙시장경제국가보편집행적사용자성본저구우혜불부회도치방개화조금상승，이차회사대다수주호복리하강。수연재현유세제기출상증개자본리득세혹방산세，가사방개하강，단저류개혁총회도치경악화적복리분배결과，우기회도치개선형주호복리출현교대폭도하강。상비교，재증개방산세동시，이자본리득세취대교역배절과세，수연회사방개출현일정폭도상창，단회사조금하강，저불부능강저저수입주호적조방지출，증가타문적복이수평，이차야능사기타사류，우기시개선형주호복리획득교대폭도제승。종합비교결과표명，저충개혁방안진정실현료전국의의상적파루탁개진，부합세제개혁적근본정신。연구동시야발현，면대중국방지산현상，기대통과방지산세제개혁종근본상해결방개문제，실현주방시장건강유서발전시불현실적。
Based on simultaneous market model and characteristics differences of five types of household and their optimum housing decisions, the paper analyzes the effects of different reform programs on house prices and household welfare effects. The results show that the effects of different reform program are different. Among the five reform programs, real estate tax and the capital gains tax substituting transaction tax, will lead to the rise of house price, but will improve the welfares of the other four types. Our study also shows that, expecting to solve the problem of house price and realize the healthy and orderly development of real estate market, is not realistic.